În 27 octombrie a fost publicată în Monitorul Oficial Legea 296/2023, care aduce măsuri fiscal-bugetare pentru asigurarea sustenabilității financiare a României pe termen lung. Legea modifică substanțial Codul fiscal, majoritatea prevederilor intrând în vigoare de anul viitor.

Astfel, începând cu 1 ianuarie 2024, în ceea ce privește TVA-ul la locuințe apare o majorare de cotă de la 5% (cât este acum) la 9%. Această cota de 9% se aplică numai pentru vânzarea de locuinţe care au o suprafaţă utilă de maximum 120 mp, exclusiv anexele gospodăreşti, a căror valoare, inclusiv a terenului pe care sunt construite, nu depăşeşte suma de 600.000 lei, exclusiv taxa pe valoarea adăugată, achiziţionate de persoane fizice în mod individual sau în comun cu altă persoană fizică/ alte persoane fizice. Este vorba de vânzările încheiate de persoanele care au obligația de plată a TVA către stat și care privesc locuințe noi (cele care sunt vândute cel târziu până la 31 decembrie a anului următor emiterii certificatului de atestare a edificării construcției).

Prin excepție, dacă aceste persoane au încheiat în perioada 1 ianuarie – 31 decembrie 2023 acte juridice între vii care au ca obiect plata în avans pentru achiziţionarea unei astfel de locuinţe, se va percepe tot TVA de 5%. Dacă antecontractul a fost încheiat înainte de 2023, iar vânzare se face in anul 2024, TVA-ul este de 9% și nu de 5%. De asemenea, dacă vânzarea se face începand cu 2025, deși antecontractul a fost încheiat până la sfârșitul anului 2023, TVA-ul perceput este de 9%.

O persoana fizică poate achiziţiona, în perioada 1 ianuarie – 31 decembrie 2024, în mod individual sau în comun cu altă persoană fizică/alte persoane fizice, o singură locuinţă cu cota redusă de TVA de 5%, conform excepției de mai sus, sau cu 9% în celelalte cazuri. Pentru a doua locuință se va percepe TVA de 19%.

Legea 296/2023 modifică și condițiile pentru care o locuință poate să fie considerată ca putând fi locuită ca atare și astfel să beneficieze de TVA de 5 sau 9%.

În prezent acestea sunt locuinţele care la data livrării îndeplinesc următoarele condiţii:

• deţinătorii acestora au acces liber individual la spaţiul locuibil, fără tulburarea posesiei şi a folosinţei exclusive a spaţiului deţinut de către o altă persoană sau familie
• deținătorii au acces la energie electrică şi apă potabilă, evacuarea controlată a apelor uzate şi a reziduurilor menajere;
• locuințele sunt formate cel puţin dintr-un spaţiu pentru odihnă, un spaţiu pentru pregătirea hranei şi un grup sanitar, indiferent care sunt dotările existente şi gradul de finisare la data livrării.

De la 1 ianuarie 2024, vor fi mai multe condiții, toate acestea fiind necesar a fi indeplinite cumulativ ori de câte ori se percepe TVA de 9%:

• acces liber individual la spaţiul locuibil, fără tulburarea posesiei şi a folosinţei exclusive a spaţiului deţinut de către o altă persoană sau familie;
• acces la energie electrică şi apă potabilă, evacuarea controlată a apelor uzate şi a reziduurilor menajere;
• locuințele sunt formate cel puţin dintr-un spaţiu pentru odihnă, un spaţiu pentru pregătirea hranei şi un grup sanitar;
• finisajele exterioare includ cel puţin acoperiş (dacă, în funcţie de tipul construcţiei, este prevăzut acest element constructiv), geamuri, uşă de/la intrare;
• finisajele interioare includ cel puţin pereţi finisaţi cu vopsea, tapet, faianţă sau alte elemente utilizate pentru finisare, podele finisate cu gresie, parchet sau alte elemente utilizate pentru finisare, uşi interioare, în funcţie de proiect;
• instalaţii sanitare şi obiecte sanitare, respectiv vas WC, lavoar şi spălător cu cuvă, cu bateriile aferente;
• instalaţii electrice, inclusiv tablou, doze, întrerupătoare/ comutatoare şi prize;

Condițiile necesare pentru ca o locuință să poată fi locuită ca atare vor fi cele prevăzute de lege la data semnării antecontractului de vânzare.

Practic, dacă anul acesta se semnează un antecontract și se plătește un avans, cumpărătorul care va încheia anul viitor contractul de vânzare va beneficia de 5% TVA, chiar dacă locuința predată nu va avea, spre exemplu, instalații și obiecte sanitare, nu va avea gresie și parchet, doze, întrerupătoare sau prize, întrucât toate aceste finisaje și dotări nu se regăsesc în legislația de anul acesta privind definiția locuinței ce poate fi locuită ca atare.